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第二個(gè)周期是從2009年第一季度到2018年第四季度:經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)復(fù)蘇后，空置率逐漸下降，達(dá)到2015年第三季度最低點(diǎn)。隨著2016年至2018年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和高供給(這三年新增供給84萬(wàn)平方米，前16年平均供給41萬(wàn)平方米)，辦公樓空置率進(jìn)一步提升。

2019年至今是第三個(gè)周期:2019年第一季度，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)纳霞径鹊?.8下降到5.7，經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩。疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響得已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓無(wú)法有效吸收，空置率持續(xù)上升。預(yù)計(jì)未來(lái)辦公樓空置率會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而下降。

三、需要關(guān)注的問(wèn)題。

1.進(jìn)一步分析不同地區(qū)和類型的寫字樓市場(chǎng)。

寫字樓市場(chǎng)存在巨大差異，不同地區(qū)、不同類型的市場(chǎng)存在巨大差異。因此，有必要進(jìn)一步分析和評(píng)估不同地區(qū)和類型的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，以便以后進(jìn)行管理。

2.可以分析不同類型寫字樓的空置率來(lái)源。

分析不同來(lái)源的寫字樓空置率，為以后的管理提供參考。寫字樓空置率主要有三個(gè)來(lái)源：在供應(yīng)方面，新供應(yīng)的寫字樓從供應(yīng)到租賃有一定的周期，會(huì)形成部分空置；在需求方面，寫字樓寫字樓的租賃需求隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變化而波動(dòng)，部分寫字樓將在經(jīng)濟(jì)周期的高點(diǎn)和低點(diǎn)之間形成空置；在單一資產(chǎn)層面，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、租金定價(jià)、區(qū)域供需關(guān)系等原因，部分寫字樓可能長(zhǎng)期無(wú)法出租?？梢员O(jiān)控和評(píng)估前兩個(gè)來(lái)源形成的寫字樓的空置對(duì)于資產(chǎn)水平有缺陷且長(zhǎng)期無(wú)法出租的寫字樓，可以通過(guò)商業(yè)租賃進(jìn)行處理。

3.關(guān)注未來(lái)一段時(shí)間的寫字樓供應(yīng)。

我們需要關(guān)注上海未來(lái)三到五年的新供應(yīng)。一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的研究表明，上海未來(lái)將有高寫字樓供應(yīng)，這將進(jìn)一步提高空置率。我們可以進(jìn)一步分析土地供應(yīng)、辦公開(kāi)發(fā)和銷售周期、辦公開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)計(jì)劃以及地方政府的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，判斷上海后期的辦公供應(yīng)，評(píng)估其影響。