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樓市拐點(diǎn)來了？說出這幾個(gè)字的人，要么在過去十年中，受盡了圍觀群眾的冷嘲熱諷，要么只能嘴中默念、心中禱告，臉上卻裝作若無其事的樣子，一次次的被強(qiáng)勁的房?jī)r(jià)所折服。

“狼來了”喊多了，信的人自然越來越少，但這次或許有點(diǎn)不一樣，從去年開始，土地流拍、去化率大降、地王被深套屢見不鮮，“拐點(diǎn)論”又開始被許多人提及。

作為樓市中最堅(jiān)挺的核心資產(chǎn)，住宅市場(chǎng)的風(fēng)云變幻暫且不提，從歷史上的經(jīng)驗(yàn)來看，如果所謂拐點(diǎn)論真的成立，往往是從商業(yè)地產(chǎn)開始爆發(fā)，如同2008年和2012年那樣，高高在上的CBD、金碧輝煌的商場(chǎng)空鋪、車水馬龍的臨街門店，最先感受到寒冬的冷酷。

這次也不例外，我們不妨從最具風(fēng)向標(biāo)意義的上海和深圳說起。

先來看上海，1月8日，世邦魏理仕發(fā)布《2018年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，報(bào)告顯示，上海寫字樓市場(chǎng)空置率推升至15.2%，創(chuàng)過去10年歷史新高！

10年新高是什么概念？這意味著從2008年至今，繁華的上海灘還沒有出現(xiàn)過這樣的形勢(shì)，租賃周期拉長(zhǎng)、租戶觀望態(tài)度升溫、租金全面下滑，人們似乎已經(jīng)不再沉醉于表面光鮮的辦公室，空置率的高企已成為常態(tài)。

深圳的情況也不樂觀，據(jù)第一太平戴維斯此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，曾刷新深圳高樓記錄的某金融中心，驚現(xiàn)一波“退租潮”，有公司一次性退租10層樓，退租面積高達(dá)3萬平米。

與上海類似，深圳寫字樓市場(chǎng)從2018下半年開始，空置率從8%突然大幅提升至12%左右，許多大面積包租的“二房東”們，因?yàn)槌凶饷娣e較大，他們的撤退動(dòng)作讓商住市場(chǎng)蒙上了一層陰影。

事實(shí)上，何止是上海和深圳？作為金字塔頂端的兩個(gè)超一線城市，他們有最具活力的創(chuàng)業(yè)氛圍和源源不斷流入的年輕人，如果連這兩個(gè)城市，都在經(jīng)受寫字樓難出租的境遇，那諸多二線甚至三四線城市面臨的困難可想而知。

業(yè)內(nèi)人士也在為這個(gè)趨勢(shì)擔(dān)憂，經(jīng)濟(jì)學(xué)家余永定此前指出，在他游歷的幾個(gè)三線城市，完全被當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)所震驚，所有知名的5星級(jí)酒店都在那里，隨著時(shí)間推移越建越多。

地產(chǎn)大佬潘石屹去年曾直言不諱的說，武漢和長(zhǎng)沙兩個(gè)城市寫字樓空置率高達(dá)50%以上，此言一出，眾人嘩然。

要知道，潘石屹本身做的就是商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)寫字樓市場(chǎng)的情況知根知底，自然有他獲取數(shù)據(jù)的權(quán)威途徑，連武漢、長(zhǎng)沙這兩個(gè)熱門二線城市都有動(dòng)輒過半的空置率，足以令我們產(chǎn)生警惕。

所以，上海寫字樓空置創(chuàng)出記錄，深圳出現(xiàn)的退租潮，表面上看都是獨(dú)立的現(xiàn)象，本質(zhì)上卻是樓市拐點(diǎn)的變相體現(xiàn)。

原因很簡(jiǎn)單，在行情走強(qiáng)的時(shí)期，商住房溢價(jià)最高，也最受所謂的投資客追捧，盡管最近幾年越來越多的炒房客開始遠(yuǎn)離商業(yè)地產(chǎn)，但此前追高的人不在少數(shù)，抱著所謂“一鋪傳三代”思想的人也有不少，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷初期，這部分群體最容易拋售手中的不動(dòng)產(chǎn)。

不過，我們也不必對(duì)“拐點(diǎn)”兩個(gè)字聞之色變，換個(gè)角度來看，這也是樓市回歸理性的必經(jīng)之路，任何炒作的泡沫都難持續(xù)，任何高估的資產(chǎn)終將回歸，我們只需要在這個(gè)過程中安靜的做個(gè)看客，就能夠守得云開月明。