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2019年一季度：租賃需求減弱 上海寫字樓租金出現(xiàn)下降

發(fā)布時間：2019-06-10 瀏覽次數(shù)：1614   來源：www.jinshangwenfang.com

2019年4月15日，萊坊發(fā)布最新一期上海房地產(chǎn)市場綜述。綜述顯示2019年第一季度甲級寫字樓租金環(huán)比下降2.1%至每天每平方米人民幣9.5元。零售物業(yè)市場上，主要商圈首層商鋪平均租金環(huán)比保持不變在每天每平方米人民幣59.2元。工業(yè)地產(chǎn)市場上，物流倉儲物業(yè)租賃成交活躍，制造業(yè)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)投資市場方面，商辦物業(yè)市場共錄得七宗整購交易。

政策綜述

中國政府正在不遺余力的提振國內(nèi)經(jīng)濟，推動實體經(jīng)濟健康發(fā)展。制造企業(yè)增值稅稅點4月份開始由之前的16%降至13%。小微企業(yè)認定標準放寬，更多的初創(chuàng)科技企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠。第一季度通過的《中華人民共和國外商投資法》旨在保護外資企業(yè)在國內(nèi)的合法權益，鼓勵更多的外資企業(yè)進入中國開發(fā)投資。

我們認為這一系列的政策出臺對于制造類企業(yè)、科研企業(yè)將產(chǎn)生長期的積極影響，預計制造企業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)以及聯(lián)合辦公將成為未來甲級寫字樓市場租賃需求的顯著增長點，同時我們認為制造業(yè)的復蘇以及研發(fā)類科技企業(yè)的迅速發(fā)展也將帶動廠房、物流倉儲以及研發(fā)中心需求的增長，工業(yè)園以及商務園區(qū)市場將因此獲益。

甲級寫字樓

第一季度，上海甲級寫字樓市場新增辦公面積約為550,000平方米，環(huán)比增加53%，市場新供主要集中在浦西長寧區(qū)以及浦東前灘，兩個區(qū)域總計為市場帶來約430,000平方米的辦公面積，占到總供應的78%。本季度新竣工項目包括浦東小陸家嘴的瑞明大廈、長寧的古北SOHO以及前灘的晶耀前灘三期和前灘壹號等。
第一季度，由于短期內(nèi)市場受減稅政策影響有限，上海甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下跌2.1%至每天每平方米人民幣9.5元。租賃需求持續(xù)減弱使得業(yè)主對于租金的議價空間在不斷擴大，這也成為目前市場租金明顯下跌的重要原因。
萊坊高級董事及上海辦公樓服務部主管張延軍表示:”第一季度市場表現(xiàn)平淡，但一些重點發(fā)展行業(yè)諸如人工智能、金融以及醫(yī)療行業(yè)的租賃需求仍然表現(xiàn)穩(wěn)定。此外，新能源汽車相關衍生行業(yè)，譬如整車銷售企業(yè)、新能源汽車融資租賃、按揭服務類企業(yè)的寫字樓租賃需求出現(xiàn)明顯增長。第一季度由于空置率仍在高位的新供入市，致使上海甲級寫字樓市場整體空置率環(huán)比增加3.2個百分點至13.1%。”

“預計2019年上海還將有230萬平方米左右的新項目入市，大量新增供應以及目前偏弱的市場需求，使得市場租金存在繼續(xù)下行的壓力?！?/span>

零售商鋪

第一季度，上海有兩座購物中心和一座百貨新開業(yè)，分別是位于普陀區(qū)的上海星光耀廣場、位于寶山區(qū)的寶山U天地和位于浦東陸家嘴L+Mall的老佛爺百貨，共為市場帶來約114,100平方米的商業(yè)面積。升級改造仍然是存量市場的主旋律，例如徐家匯的匯金百貨和南京東路上的新世界城都在進行其開業(yè)以來最大規(guī)模調(diào)整。餐飲零售商積極嘗試開設新店計劃。1月24日，紐約人氣漢堡Shake Shack中國大陸首店在新天地開業(yè)；2月16日，星巴克在港匯廣場開出首家焙烤食品門店星巴克臻選·咖啡·焙烤坊。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“第一季度，上海主要商圈首層平均租金為每天每平方米59.2元，與上季度基本持平。升級改造后，南京東路和淮海中路的街鋪平均租金都有所回升，而購物中心首層平均租金略有下降。數(shù)座經(jīng)過升級改造的商場重新開業(yè)后空置率都較低，使第一季度的購物中心整體空置率環(huán)比下降3.5個百分點至11.2%。展望第二季度，由于五一小長假從一天調(diào)整至四天，我們預計在五一節(jié)前后會有數(shù)座新商場開業(yè)，零售消費需求將保持暢旺， 商鋪平均租金保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。“

工業(yè)市場

第一季度，上海工業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，制造業(yè)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。上海物流倉儲地產(chǎn)的租金保持在每天每平方米人民幣1.58元，與上季度持平，物流倉庫的空置率也保持不變在7.5%的水平。一季度物流倉儲物業(yè)租賃市場活躍，其中包括DHL物流在嘉民外高橋配送中心租賃了9,000平方米的倉庫面積；萬科金山楓涇物流園出租了21,000平方米的倉庫面積。
一季度，聯(lián)東U谷在松江有25,000平方米的新建廠房交付。本季度上海工業(yè)區(qū)廠房租金保持穩(wěn)定增長。單層廠房平均租金升至每天每平方米人民幣1.26元，環(huán)比增長1.6%。

萊坊上海工業(yè)服務部高級副董事房啟亮表示：“展望未來，隨著節(jié)后生產(chǎn)經(jīng)營活動的逐步恢復，倉儲需求將有明顯增長。增值稅減稅新政的出臺也將直接利好制造業(yè)企業(yè)，減輕企業(yè)負擔，加之受中美經(jīng)貿(mào)高級別磋商不斷傳出積極信號的影響，市場整體預期較為樂觀。展望第二季度，物流倉儲和廠房租金預計將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，年增幅維持在4%左右。物流倉儲的空置率將持續(xù)降低。

”

投資市場

第一季度，上海房地產(chǎn)投資市場表現(xiàn)十分活躍，共錄得七宗整購交易，總投資金額約為人民幣336.6億元，其中成交金額超過人民幣100億元有兩宗交易。這七宗整購交易包括四宗寫字樓和三宗綜合項目，買家為國內(nèi)房企、海外基金公司及發(fā)展商。

1月份，基匯資本從華潤資本管理手中以人民幣28億元的價格收購上海萬象城項目。該項目位于閔行區(qū)吳中路，由四棟甲級寫字樓組成，總建筑面積達60,807平方米，其中辦公面積為56,950平方米。2月份，綠地控股以人民幣121億元收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業(yè)持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權及債權。中民外灘主要資產(chǎn)為上海董家渡項目，該項目位于黃浦區(qū)南外灘，占地面積為126,700平方米，總建筑面積為1,199,000平方米，為住宅、商業(yè)及辦公綜合項目。

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