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上海寫字樓空置率上升，成為外資爭奪的對象！

發(fā)布時間：2019-04-08 瀏覽次數(shù)：1793   來源：www.jinshangwenfang.com

上海是外資的首選之地。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2018年外資在上海的投資占比高達59%，超過了國內(nèi)機構(gòu)，較2017年的35%有明顯漲幅。?
上海寫字樓成了外資爭奪的對象。
2019年第一季度，以國際私募巨頭黑石為首的外資機構(gòu)在內(nèi)地的大宗交易已達8起，累計交易金額超過300億元。
這一趨勢從2018年起就開始出現(xiàn)。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國大宗商業(yè)地產(chǎn)投資金額達2517億元，同比小幅上漲4%。其中，外資在國內(nèi)的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資達780億元，同比激增62%，創(chuàng)下自2005年以來的最大規(guī)模。

世邦魏理仕最新發(fā)布的《2019年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，寫字樓仍是最受跨境投資者歡迎的物業(yè)類型，投資意向占比達到40%，較2018年上升6個百分點。

上海是外資的首選之地。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2018年外資在上海的投資占比高達59%，超過了國內(nèi)機構(gòu)，較2017年的35%有明顯漲幅。
新加坡房地產(chǎn)公司凱德集團是目前在上海擁有和管理最多商辦面積的外資開發(fā)商。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年凱德集團在國內(nèi)收并購金額逾300億元，其中11月以投資總額約200億元收購上海星港國際中心，創(chuàng)下了凱德自1994年進入中國市場以來單體收購交易的最高價。
邁入2019年后，凱德又斥資27.52億元收下上海浦發(fā)大廈，打響2019年上海市場資產(chǎn)大宗交易的第一槍。
對于此前的多筆收購，負責中國業(yè)務的凱德集團總裁兼中國首席執(zhí)行官羅臻毓對南方周末記者表示，我們長期看好中國市場，尤其是國內(nèi)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)。
2018年，過去從未動過旗下購物中心的凱德一次性賣出了20家購物中心，官方回應“此舉有利于優(yōu)化凱德集團資產(chǎn)配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)”。
南方周末記者發(fā)現(xiàn)，出售的20家購物中心除了一家位于北京以外，其余都是位于三四線非核心城市的項目。

外資對國內(nèi)一線城市的商辦寫字樓似乎情有獨鐘。2019年3月，同為新加坡的吉寶資本完成了上海北外灘一方大廈的大宗交易，總金額約46億元，為今年以來上海最大一筆大宗交易。

世邦魏理仕中國區(qū)投資及資本市場部副董事王晶參與并促進了本宗交易，他對南方周末記者表示，中國經(jīng)濟擁有持續(xù)中高速增長的韌性，在居民消費潛力不斷被挖掘的背景下，中國一線商業(yè)資產(chǎn)在全球化配置中的重要性不斷提升。
第一太平戴維斯廣州投資部高級董事及主管裴信樹也對南方周末記者表示，目前外資收購的資產(chǎn)主要以寫字樓和商務園為主，零售和物流物業(yè)為輔。這樣的搭配組合源于租金收益穩(wěn)定、資產(chǎn)運營門檻低。
外資回流的另一面，是內(nèi)資正在收縮。
2018年，國內(nèi)資本受到去杠桿的影響，普遍面臨融資難、資金成本上漲的困境。受此影響，國內(nèi)資本的投資意愿大幅降低，甚至部分機構(gòu)為緩解資金緊張的局面低價拋售物業(yè)。而內(nèi)資的收縮無形中增強了外資的相對競爭優(yōu)勢。
一家外資地產(chǎn)基金的高級管理人員向南方周末記者透露，以前也并非外資不想買，一來是政策限制，二來是爭不過內(nèi)資，“我們在報價上通常不占優(yōu)勢”。
如今，首先是政策放寬了。2015年3月，國家發(fā)改委和商務部公布了最新修訂版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》，在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，把過去針對外商投資房地產(chǎn)的限制類條款全都刪去，才迎來了外資對境內(nèi)物業(yè)的收購熱情回升。
由于大宗交易的市場反應總是普遍滯后，到2018年，外資收并購才出現(xiàn)顯著升溫。
其次，市場價格正在向理性回歸。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2019年第一季度在售寫字樓的成交價與2018年預期相比有15%-20%的回落。

從2017年起，國內(nèi)寫字樓迎來大量供應，北京甲級寫字樓總存量突破1000萬平方米大關(guān)，彼時全國寫字樓資產(chǎn)交易量也在大幅上漲，價格水漲船高。

但是隨著供應增加，國內(nèi)寫字樓空置率上升。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年第三季度，上海全市空置率環(huán)比上浮1.1個百分點至14.7%，而以成都、重慶、武漢為代表的多個二線城市寫字樓空置率更是處于高位，最高值達42.9%。
裴信樹強調(diào)，雖然在未來1-2年內(nèi)商辦依舊可能出現(xiàn)過度供應，繼而面臨空置率上升、租金下滑、資本增值空間有限的情況，但中國一線城市的核心寫字樓資產(chǎn)仍是長期投資者最安全的資本投放地。
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