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6月28日，凱德集團(tuán)打包6個來福士賣給中國平安人壽，作價96億元。再往前一周，“包租公”潘石屹將SOHO中國91%股權(quán)出讓給黑石集團(tuán)，交易價30億美元。6月7日，和諧健康以90.6億元收購北京SK大廈。

22天內(nèi)，三筆商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大宗交易，合計(jì)約380億元，如此密集且高標(biāo)的交易，這在業(yè)內(nèi)并不多見。但背后的信號是，險(xiǎn)資、資產(chǎn)管理等機(jī)構(gòu)正在出擊中國的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，且付出的代價并不高。

“從大宗物業(yè)交易表現(xiàn)來看，雖然交易市場周期變長，但在自用、投資雙輪驅(qū)動下，市場活躍度并未下降，投資者仍對市場優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持高度關(guān)注。”6月24日，在第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱向《證券日報(bào)》等媒體表示，無論是自用抑或投資，寫字樓依然是商業(yè)地產(chǎn)投資者的首選。

正如劉凱所言，作為房地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域，購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是承載區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和專業(yè)轉(zhuǎn)型的重要載體，但剔除區(qū)域市場高熱現(xiàn)象，從全國整體市場來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)多年處在供應(yīng)高峰，推動空置率走高和租金（售價）水平下降。

這一“高”一“降”之間，即便是一線城市的核心商辦資產(chǎn)，加上一流的運(yùn)營商，似乎也承受不住運(yùn)營回報(bào)率低與資金沉淀之重的壓力，急于退場尋求“落袋之安”。當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)到底怎么了？帶著這樣的思考，《證券日報(bào)》記者試圖通過采訪和研究探尋當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場的真相。

三個突出問題

從市場規(guī)模來看，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近十年商辦面積年均復(fù)合增長率均超過10%；截至2020年，商業(yè)營業(yè)用房面積為29億平方米；保守估計(jì)，若2021年房地產(chǎn)總銷售規(guī)模為17.5萬億元，其中住宅14.3萬億元，商辦地產(chǎn)約為2.6萬億元。

當(dāng)然，存量商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模更是巨量的。“2021年全國估計(jì)有7億平方米寫字樓，產(chǎn)業(yè)園約170億平方米，中國擁有大量的存量資產(chǎn)?！蹦久迏R集團(tuán)有限公司董事長閔杰向《證券日報(bào)》表示，其三大表現(xiàn)是租金收益率低、運(yùn)營粗放、資產(chǎn)被低估。

不難看出，以上“三大表現(xiàn)”帶來的是高空置率的市場現(xiàn)狀。根據(jù)房訊指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2020年下半年，一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行，均創(chuàng)十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)35%。

房訊指數(shù)研究院在《2021中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》中指出，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場存在三個突出問題，一是整體新增供應(yīng)量大，長期閑置資產(chǎn)影響可持續(xù)發(fā)展；二是新增商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公需求嚴(yán)重不足，無法支撐如此大規(guī)模的供應(yīng)量；三是商業(yè)地產(chǎn)市場中出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級寫字樓錯配現(xiàn)象。

三個方向轉(zhuǎn)變

“雖然短期巨量的供應(yīng)和存量去化依舊是市場需要面對的考驗(yàn)，但商業(yè)地產(chǎn)長期向好局勢未變?！比?lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱向《證券日報(bào)》記者表示，隨著國家金融開放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進(jìn)，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業(yè)深度運(yùn)營和創(chuàng)新趨勢也將得到進(jìn)一步深化。

在劉凱看來，中國商業(yè)地產(chǎn)不僅在市場端實(shí)現(xiàn)了快速恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)端也積極調(diào)整戰(zhàn)略，以運(yùn)營、輕資產(chǎn)和智慧科技賦能行業(yè)發(fā)展，以全新的商業(yè)模式滿足消費(fèi)內(nèi)循環(huán)趨勢，從而進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的“新賽道”。在高質(zhì)量發(fā)展的新周期下，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展正在出現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變。第一，從開發(fā)向運(yùn)營的轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)存量時代，行業(yè)從開發(fā)驅(qū)動轉(zhuǎn)向運(yùn)營驅(qū)動，運(yùn)營能力成為核心價值之一。商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)摒棄簡單的收租模式，轉(zhuǎn)向重度運(yùn)營，向管理要效益，以資產(chǎn)運(yùn)營促價值提升，為商業(yè)地產(chǎn)使用者（終端企業(yè)用戶）提供更專業(yè)、更多元的管理服務(wù)。第二，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，“重資產(chǎn)”不再是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇，而風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高、專業(yè)化程度高的"輕資產(chǎn)"模式大行其道。第三，從智能向數(shù)字化的轉(zhuǎn)變。數(shù)字經(jīng)濟(jì)和新基建政策推動商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字科技的發(fā)展重塑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展將面臨四大趨勢：開發(fā)模式將從“賣房賣地”轉(zhuǎn)向“持有運(yùn)營”，產(chǎn)品模式將從“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)向“城市經(jīng)濟(jì)”，盈利模式將從“客戶思維”轉(zhuǎn)向“伙伴思維”，運(yùn)營模式將從“管理園區(qū)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)園區(qū)”。

與此同時，隨著首批九單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs火爆發(fā)售，醞釀十年有余的中國公募REITs終于誕生。公募REITs打通商業(yè)地產(chǎn)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，同時為投資者打開了商業(yè)地產(chǎn)投資的大門。