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新天地其實遇到大麻煩。如同上文所寫，或者因為業(yè)權(quán)的分散、或者因為先天設(shè)計規(guī)劃的問題（【回顧】遠(yuǎn)方評論 | 企業(yè)天地三號樓商場部分（湖濱道）獨家解讀），日子一天不如一天。前幾日與一位出色而活躍的中介朋友敘舊，聊到已經(jīng)想不到有什么客戶是非新天地不可的了。新的123/124項目能否扭轉(zhuǎn)敗局，其實任重道遠(yuǎn)。

恒隆地產(chǎn)的衰敗，同樣對應(yīng)了區(qū)塊內(nèi)頭部項目的更迭。雖然恒隆的AEI做得很好，商場更是如日中天，但難以掩蓋，恒隆的辦公樓已經(jīng)早就跌落神壇。再也回不去了。有公號鼓吹恒隆是行業(yè)的明珠，而在我看來，恒隆已是昨日黃花。這兩年的業(yè)績增長都是靠beta、靠市場，而非alpha。

這種板塊與項目的迭代就是整個市場的解構(gòu)與重組。是如下這張圖的變化。

這種變化在過去幾年中，潛移默化、噬骨侵髓。但我的觀點是：在可見的將來，這種變化會疾風(fēng)驟雨、風(fēng)云突變。

這種變化基于幾個原因：

需求端的劇烈分化。

傳統(tǒng)上上海的市場格局有明顯的二元特點。內(nèi)資外資。浦西外資70%內(nèi)資30%，浦東內(nèi)資70%外資30%。內(nèi)外資在辦公樓市場上的決策行為、選址偏好截然不同。雖然個別內(nèi)資客戶逐步由于管理的進(jìn)階，逐漸接受國際規(guī)則。但是本質(zhì)上，市場的二元結(jié)構(gòu)毫無爭議。而這種二元結(jié)構(gòu)，隨著post-covid的到來、內(nèi)外資景氣度的巨大差異正在逐漸被顛覆。大量的市場增量都是來自于內(nèi)資板塊。此消彼長，二元市場的平衡會快速被打破。

與此同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重構(gòu)也在發(fā)生。同樣來源于post-covid的市場變化。大量來自于熱點行業(yè)的擴張需求填充市場，TMT/大金融/大消費。與此同時，帶來板塊的傾斜和分化。與熱點行業(yè)相關(guān)的板塊衣食無憂，無關(guān)的版塊饑寒交迫。

綜上兩點，整個市場格局的變化由此可見。變局已定。

供應(yīng)端的迭代。

供應(yīng)端的迭代同樣是重要的因素。雖然產(chǎn)品迭代從未停止。但我們從未見上海有如此規(guī)模的核心土地出讓計劃。前灘、北外灘、徐匯濱江、金陵路、東八塊。超高品質(zhì)的土地最終將帶來超品質(zhì)的開發(fā)。對應(yīng)的是，對于市場里陳舊且管理拖沓項目的無情碾壓。如同，恒隆的姑娘恒隆的樓，近在眼前，全上海的美麗白領(lǐng)會有場大遷徙。

持續(xù)供大于求造成的殘酷競爭。

同時，市場是殘酷的。大行的供需預(yù)測我就不貼了。反正供大于求是注定的、是持續(xù)的。我一直很反感同行談大市場，“因為整體市場供過于求，所以我們的生意就肯定不會好”。如之前所寫的，這種是典型的農(nóng)民思維。（Casanova | 農(nóng)民與天災(zāi)）在殘酷的市場競爭之下，老生常談的主題是細(xì)分市場、是分化、是管理、是差異化。

這種競爭又是殘酷的刀刀見骨。至今還有不少想要走捷徑、找所謂的創(chuàng)新模式、而忽視自己連廁所都擦不干凈的業(yè)主注定陌路。殘酷到滴血，可見大量資產(chǎn)價格重估、大量從業(yè)人員被淘汰，整個市場的大變局。