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2020年的中國經(jīng)濟經(jīng)歷了近十年來最嚴峻的一次考驗，各項經(jīng)濟指標在疫情期間都被打入谷底。不過，得益于全民抗擊疫情和復工復產(chǎn)方面的努力，中國經(jīng)濟成功實現(xiàn)了先抑后揚的復蘇走勢。即便如此，由于疫情抑制了企業(yè)辦公需求的釋放，供需不平衡的問題在今年被進一步放大。機構數(shù)據(jù)顯示，今年一線城市寫字樓市場空置率、租金降幅均創(chuàng)近十年新高。

“2020年下半年以來，我們一線城市的寫字樓空置率基本上是在20%上下運行，創(chuàng)下10年來的新高。上海跟深圳甚至超過了25%的空置率。全國的寫字樓空置率接近30%，商業(yè)用房高達35%左右?！苯?，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱在中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會上呼吁，構建商業(yè)辦公保障體系，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。

從長遠來看，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石與穩(wěn)定器，“房住不炒”仍是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。在中央“十四五”規(guī)劃建議中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

寫字樓空置率創(chuàng)新高

年初暴發(fā)的新冠疫情，是房地產(chǎn)市場最大的“黑天鵝”事件。新冠疫情對整個社會經(jīng)濟，包括房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)這塊都是前所未有的嚴峻考驗。

“我們一邊忙著抗疫，一邊還要促進復工，所以在今年加速了整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，也倒逼商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和升級。當前，商業(yè)辦公行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要集中在連續(xù)多年的持續(xù)供應的高峰，推動空置率走高和租金水平的下調(diào)。”劉凱表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計，中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場占比超過60%以上，也是商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園主要的力量。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱

不過，相比去年前11個月的數(shù)據(jù)，大企業(yè)今年的銷售業(yè)績有了新的增長，但有專家表示，總的銷售規(guī)模僅限于“適當?shù)脑鲩L”，這就意味著有些中小型企業(yè)的萎縮。

“我們有將近3萬個房地產(chǎn)企業(yè)，其中，前100名企業(yè)的銷售額占到市場總份額的四分之三，如果按照現(xiàn)在的規(guī)則繼續(xù)發(fā)展的話，集中度逐漸提高的趨勢依然在加劇過程當中?！鼻迦A大學房地產(chǎn)研究所所長、教授劉洪玉表示，中國指數(shù)研究院的報告數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模越小的企業(yè)，它的增長速度逐漸呈負增長的趨勢。然而，從另外一個土地市場的角度來看，企業(yè)拿地的熱情非常高，排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)為了保持它的市場地位，為了有連續(xù)增長的空間則大規(guī)模的購置土地，所以，土地市場今年跟往年比也沒有太多遜色，甚至政府土地出讓收入還有增長，企業(yè)買地花的錢相比去年也有顯著的增加。

值得一提的是，我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)走過了發(fā)展最快的階段，如今，增速有所放緩。同時，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石與穩(wěn)定器，“房住不炒”仍是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。在中央“十四五”規(guī)劃建議中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

如此一來，供需不平衡的問題在2020年被進一步放大，空置率得以繼續(xù)走高并創(chuàng)新高。比如，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經(jīng)非常嚴重。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，“2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場發(fā)布的對于年底空置率超過18%的預測，明年的空置率會繼續(xù)增加，我們的判斷應該是在25%左右。”

嚴區(qū)海預測，2021年，北京寫字樓空置率將達到頂點。

呼吁構建商業(yè)辦公保障體系

顯然，2020年房地產(chǎn)行業(yè)再次取得超預期發(fā)展，開發(fā)投資規(guī)模、銷售額等指標再創(chuàng)歷史新高，頭部房企銷售業(yè)績普遍超越去年，房地產(chǎn)市場集中度進一步提高。在這樣的大環(huán)境下，中央又提出要“逐步形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，同時，“十四五”規(guī)劃建議提出我國經(jīng)濟社會發(fā)展將以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題。

商業(yè)地產(chǎn)作為樓宇經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈條上的重要一環(huán)，既面臨著挑戰(zhàn)，又充滿了機遇。

“新發(fā)展格局下，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨著下行的壓力，但需求已呈現(xiàn)回暖趨勢。長期來看，商業(yè)地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展前景。隨著中國經(jīng)濟恢復發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整持續(xù)推進，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)、新居住的需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大的發(fā)展空間和投資價值?！比?lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺認為，新格局下房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、國際環(huán)境、技術環(huán)境、政策環(huán)境均發(fā)生變化，在住房改善性需求廣泛、商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和運營管理服務活動得到重視以及地產(chǎn)科技方興未艾等多重作用下，未來房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展空間巨大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型，科技成為行業(yè)價值增長的關鍵動力。

而針對中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場占比超過60%以上的情況，為了支持民營企業(yè)發(fā)展，解決民營企業(yè)的困難，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，劉凱則建議，呼吁構建商業(yè)辦公保障體系，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。首先穩(wěn)定商業(yè)辦公市場，建議放開上海、北京等城市的商辦限購當中關于面積和資格的限制，讓一部分中小企業(yè)能夠通過自身的努力購買到辦公的場所。其次，加快商辦租賃市場保障體系的建設，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場，讓不同層次的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過租賃市場租賃到自己滿意的經(jīng)營和辦公場所。最后，建議由政府部門，包括金融機構和商會、協(xié)會、企業(yè)共同成立中小微企業(yè)辦公住所保障基金，用市場化的手段收購或者控股部分經(jīng)營陷入困境的寫字樓產(chǎn)業(yè)園項目。經(jīng)過更新、改造、包裝以后以最低租金標準投入市場，優(yōu)先提供給符合一定條件的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營住所和辦公住所。

據(jù)記者了解，此次疫情當中，確實有一些資金鏈斷裂或者現(xiàn)金流無法保證的中小微租戶，他們沒有辦法在抗風險過程中度過這一劫，但是，其中不乏有一些中小企業(yè)通過數(shù)字化、科技化智慧辦公和遠程辦公的方式解決了自身資產(chǎn)方面的問題，幫助他們在成本上得到了一些節(jié)約和控制。